住宅项目定价方法探讨(可编辑)doc下载

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住宅项目定价方法探讨陈煜红等:住宅项目定价方法探讨  一、概述  在住宅项目定价实践中其定价方法较多其中主要有成本加成定价法它指的是在项目单位成本的基础上加上一定比例的目标利润作为项目的单位售价其公式为P=C×(η),但这种定价方法仅仅考虑成本与企业的目标利润而不考虑需求和市场竞争状况其结果是住宅要么卖不出去要么企业不能获取较大的利润。 差别定价法它指房地产开发商经常根据顾客、房屋形式或形象、时间、地点的差异来制定不同的价格差别定价是房地产开发商按两种或两种以上的价格来销售住宅而这些价格不一定完全反映成本费用上的差异这种定价方法没有很好地反映市场需求和行业竞争状况特别是根据顾客差异、房屋形象差异来定价更像是一种促销手段。

竞争定价法它指的是以竞争对手的价格作为基础的定价方法这种方法它考虑了市场需求和行业竞争状况在房地产竞争激烈的今天其住宅的需求弹性较小和供大于求的情况下为了不破坏整个市场价格的平衡这是一种较常采用的定价方法但这种方法仅从竞争对手价格这一单一指标进行考虑这样就显得过于笼统没有很好地按区域、住宅物业形态等因素进行市场细分故在项目定价实际应用中将会遇到障碍。

此外还有尾数定价法这种定价方法使得消费者感觉到开发商是在认真定价让消费者有占到便宜的感觉。

整数定价法主要对高档住宅如别墅其目的是为了体现消费者身份和地位。 在本文中笔者主要介绍一种能够运用于房地产企业中实际可操作的定价方法它其实是对竞争定价法的一种深化和延伸。 在这里笔者姑且称之为类比量化定价法。   二、类比量化定价法  该定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分再次通过所得出的各项目的总分与已知项目的均价按最小二  乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出每一单元的拟售价格。

该方法其优越性在于将其定价影响因素进行了量化而赋予的分值又仅仅是通过调查对比得出而不是采取专家打分法使得分值的随意性和波动性都比较大而且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。

  三、影响因素、指标及其分值的确定  笔者共列出了个主要影响因素分别是位置、价格、配套、交通、物业管理、周边环境(景观、污染)、城市规划、楼盘规模、建筑风格及立面、户型、发展商品牌和实力、广告其分值分别为、、、、。

分值越大表示等次越高详见下表。

  表住宅项目影响因素、指标与分值  续前表:  四、权重的确定  笔者运用价值工程中的~评分法来确定权重当然读者也可以用层次分析法或者经验值法来确定权重其计算过程见表。

  表住宅项目影响因素权重计算表(~评分法)  五、项目均价的确定  通过表确定的各影响因素的权重和拟售项目及类比项目所赋予的分值由公式得出各项目的总分其中n表示项目影响因素的项数Wi表示权重Fi表示分值其计算如表。   表类比量化定价法计算表  然后根据表得出的数据运用最小二乘法建立回归方程即P=abS其中P为项目均价S为项目得分确定参数a和b后代入拟售项目的得分即可得拟售项目的均价。

  六、住宅项目各单元定价  上述定价只是制定出一个小区或一栋楼的基准平均价格而对具体的某一单元而言由于位置、层高、区位、朝向、景观、户型等的不同对购房者来说就有着不同的效用。

所以需将各单元分别定价以不同的价格来体现效用的高低。   、项目位置价格调整系数  项目位置价格调整系数是指在一个小区中根据各栋楼宇的位置、坐向、临街状况、楼间距、与小区花园、公共配套服务设施的距离等来综合调整价格系数。

如南北朝向、较大的楼间距、临近配套设施、外观漂亮的楼宇的价格就会相对高些如表所示。

  表项目位置价格调整系数表  注:其中m、k一般在%以内如果位置差异特别大可取更大的系数但一般不超过%。

  、项目楼层价格调整系数  项目楼层价格调整系数是指根据居民的生活习惯、楼层高低所体现的通风采光、视野等差异来调整的楼宇价格。

在我国如果是六层多层住宅一般是一、六层较便宜、二、五楼层居中三、四层最贵而对高层住宅一般是越高越贵。

针对不同楼层其价格调整系数见表。

  表项目楼层价格调整系数表  续前表:  注:①m=kN其中k为不同楼层系数之最大值一般取%~%。   ②如果有另楼遮挡本楼则在另楼的最高层处上下本楼的楼层系数会有一个较大的跳跃。   根据项目位置价格调整系数和项目楼层价格调整系数利用公式类比量化法的楼宇均价×(项目位置价格调整系数)×(项目楼层价格调整系数)得出各栋楼各层的均价笔者将此价格称之为楼层均价。

  、项目水平价格调整系数  ()项目区位价格调整系数  区位价格调整系数指的是那种靠近电梯、过道的单元由于易受噪音干扰、而此位置单元不如远离电梯、过道的单元所形成的价格调整系数一般此价格调整系数上下不要超过%。

  ()户型价格调整系数  户型价格调整系数是指从它的功能分区是否合理采光通风如何是否有暗房是否有恰当的面积配合比等方面来进行价格调整的系数。

其价格调整系数一般不要超过%。

  ()单元朝向价格调整系数  单元朝向价格调整系数是指根据单元的朝向、采光、平面不局、消费习惯等而进行的价格调整系数。 朝向通常是指客厅的朝向根据朝向的不同其价格调整系数见表。   表单元朝向价格调整系数表  ()景观价格调整系数  景观对于住宅购买者而言常具有决定性的影响力对那种能够临望公园、水景、山景、自然或人造的景观单元通常相对没有景观的单元而言价格要高出许多。

故景观价格调整系数就是指由于不同单元的景观差异所造成的价格调整系数。

其价格调整系数一般不要超过%对多面景观也最多不要超过%。

  综合项目的区位价格调整系数、户型价格调整系数、单元朝向价格调整系数、景观价格调整系数得出项目水平价格调整系数如表所示。

  表项目水平价格调整系数表  然后用每栋楼的各层楼的楼层均价×(项目水平价格调整系数)即得各单元的初步价格。   七、各单元价格的微调  上述各单元的初步价格×相应各单元的面积之和得出整个项目的总价用总价除以总面积所得的调整后均价与我们前面通过类比量化定价法所得出的均价有一定的出入。 我们可以用以下方法进行微调。

  、当调整后的均价大于通过类比量化定价法得出的均价时一是用每套单元均价除以系数k其中系数k=调整后均价类比量化定价法得出的均价。 二是将那些条件差的单元价格再次调低使最终得出的调整后均价与通过类比量化定价法得出的均价大致相符。

  、当调整后的均价小于通过类比量化定价法得出的均价时一是用每套单元均价乘以系数k其中系数k=调整后均价类比量化定价法得出的均价。

二是将那些条件好的单元价格再次调高使最终得出的调整后均价与通过类比量化定价法得出的均价大致相符。   八、结论  住宅项目定价是一门实践性很强的学科它涉及消费行为及心理、艺术、经济学、住宅市场的需求和供给有关市场调查与统计分析等各方面的知识所以这是一个不断积累经验、不断总结和引领消费的应用性非常强的学科。

由于笔者理论水平、知识和实际经验的欠缺仅仅在某些方面对住宅项目的定价做了一定程度的探讨希望对那些从事住宅项目定价的人员有所启迪并在实际工作中不断总结完善。